打脸！深圳城中村空置率现历史新高！业主：没人也不降
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse
作者 / tofu 、塞兑、杨婉仪 发自深圳
“深圳有的城中村房租近几年涨幅跑赢同区位商品房，像极了通货膨胀！”
这是来自第三方机构珊瑚虫的数据，福田CBD等商业逐渐完善、配套不断补齐的区域，城中村的租金最高甚至达到134.8元/㎡·月！
而作为无数深漂族在深圳的第一站，城中村最大的优点便是租金便宜。
按第三方数据的说法，深圳城中村已经失去这个优势？
疫情、实体经体下行、商品房价高，市场不断有逃离深圳的声音出来。另一方面，也不断有更强的精英入场，房租和房价再次被拉高……
那么，深圳城中村的真实租金水平如何？难道真的成为二手房东的“猎场”？
乐居通过实踩福田、罗湖和南山共6个热门城中村，还原深圳城中村租赁的真实面貌。
1、下沙村
地址：位于深圳福田区西南部，紧靠滨河大道，西邻红树林湿地公园，北靠车公庙工贸园、天安数码城。
村子情况：开基立村于南宋末期，下沙村至今已经有800多年历史。据福田区的统计，下沙村占地面积0.35平方公里，2012年的常住人口达8万人左右，其中外来人口占绝大多数，是深圳规模较大的城中村之一。
乐居实探：下沙如同一块盆地，夹在下沙地铁站、KKone和京基滨河时代、花样年花好园、万科金域蓝湾等豪宅之中。
乐居沿途看到的租房渠道，一是墙上“牛皮癣”般的小广告，二就是骑着骑行车带看的私人中介。（后来乐居打电话发现，小广告其实也是私人中介贴的......）
从私人中介处了解到，近期找房子的人不少，但真正成交的数量并不多。
“要待在这里，空间肯定要压缩的，或者提高预期价格，不然是很难找的，”带看的大姐告诉乐居。
租金整体上，不带家电的一房一厅在2500-3000元/月，带上家电的起步在2700元/月左右。
不过位置、面积、采光不同，租金也就不同。
比如靠近地铁站的一坊，同一栋楼里的4楼，一房一厅都带家电，采光好的2600元/月，比较暗的2450元/月；再比如说，一坊的两房一厅4200元，而要往巷子深处走的六坊只要3800元。
但巷子深处幽深又阴暗，不少楼栋都是“亲嘴楼”。
当被问及能不能再降价时，大姐说：“再降是很难的了。今年因为疫情已经没有涨价了，往年都要涨个100、200元的。”
而乐居向租客了解到，1、2月份时向房东直租，一房一厅的价格在2100-2300元左右。其间差价有3000元左右。
即便有二手房东赚差价，城中村的价格还是有一定优势。
周边的小区，如地铁口的花好园，最低的合租房12㎡在2150元/月，整租一房一厅最低要4400元/月。从单位面积租金来看，还是比城中村的要贵出不少。
或许这就是乐居实踩过程中表现出不太满意时，大姐让回去考虑考虑，让我们提高一下心理价位的底气所在。
2、岗厦村：431栋楼
地址：位于中心区的东南片区，是福田中心区唯一的城中村。
村子情况：据珊瑚数据，岗厦村以9.9万㎡的占地面积承载了431栋房屋，平均每1万㎡分布有43.5栋房屋，建筑密度在全深圳排行前列。
乐居实探：从岗厦地铁站A口出来，往西不远处是会展中心、购物公园，平安金融中心也和岗厦村隔街相望。
进到村子里，街边就看到一家中介公司，主要业务就是城中村房源租赁，全是不带家电的空房。
据小哥介绍，目前岗厦村的一房一厅在2000元/月，两房一厅是3000元/月。而这两种房源，在去年是分别是2200元/月和3200元/月，普遍都降了200元/月。
这样的价格，比起周边的小区房，确实算是便宜的。小区的一房一厅在4000-5000元/月。比如链家上挂牌的彩天名苑，32㎡4690元/月。
虽然城中村价格普遍降了，但是空置率仍然偏高。
“因为疫情，有的回家了，还有的住宿舍去了，就空出来一些。”
就小哥所在的公司，一共掌握着12、13栋楼的第7、8楼房源，每层大约4间。算下来，统共约100间房源。而空着房源有40套左右，空置率高达约40%。
他说，空出来的房子如果空置了3个月左右，就会再降100-200元租金。相比于一手业主，二手东还是存在压力。
小哥透露，在市场比较好的时候，不仅房子租得快，每年还能跟着周边的村子一起涨个100、200元。
至于现在，只希望给出的最低价能赶紧把房子都租出去了。
1、桂庙新村
地址：位于南山区粤海街道学府路北侧，距离9号线深大南地铁站A1出口步行500米。
村子情况：桂庙新村街道比较宽阔，路面整洁。农民房楼间距比较大，没有黑暗的巷子，环境比较好。路上人流量少，街道上也很安静。
乐居实探：目前深大的学生还没有返校，所以桂庙新村的人流量较少。
桂庙新村很多都是本地村民的自住房，疫情期间导致的高空置率对于本地村民如何定制自家租金并没有什么影响。
“房子租不出去，房东们也宁可空着。”饺子铺老板说，“今年因为疫情来租房子的人比较少，但是租金也完全没降。我的房东今年还给涨了100元。”
有业主表示，反正是自己的房子，这附近租金都起来，不会降，但是这样的行情也不会涨。
在桂庙新村的租客，除了深大的学生，还有很大一部分是在这附近腾讯、芒果工作的上班族。
有租户说：“在这附近上班的人薪资不低。月薪两三万的租5000左右的房子算是绰绰有余的，房东们很清楚这些情况，就更不可能降价了。”
桂庙新村对于其他城中村环境比较好，租金方面并不便宜。
城中村10㎡小单间为1800元/月，25㎡一房一厅为4500元/月，40㎡的两房一厅为5300元/月，对比其他城中村，这个价格也算是比较贵的。
2、白石洲
地址：位于深圳市南山区东部的沙河街道，拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房。
村子情况：官方数据显示，白石洲原有居住人口8.3万，自2019年6月份，签订了拆迁补偿协议的房东们开始清理租户以来，人口持续减少。
乐居实探：白石洲是典型的城中村，楼间距小，黑暗的小巷子很多，杂乱的电线电缆在街道上随处可见，环境较差。
属于城市更新范围的下白石，目前空置率很高。部分房东已经不再招租客，将自家的楼锁起来将钥匙交予开发商，已经有“待施工工地”的标志了。
但疫情的原因，原定开工的1期项目目前施工进程已经拖延，预计要到明年6月才能完成1期拆迁工程。下白石属于更新项目里的3期，所以仍有部分房东在出租房子。
由于已经定下的拆迁进程，原本的租客很多都搬走了，空置率较高。今年下白石农民房房租有轻微下降，下降区间为100-200元。
目前面积40㎡的2房1厅，3200元/月。面积50㎡的3房1厅，3600元/月。
今年因为疫情，很多租客上班的公司倒闭，人员流失，所以房租降幅也比较大。
据中介介绍，与下白石一街之隔的侨洲花园住宅，目前37㎡的一房一厅房租已从原本的3800元下降至3200元。
总的来看，周边小区的房租比城中村略高一点，但居住环境比城中村好很多。城中村价格低，但是居住体验会差一些，还因为拆迁的计划，居住在这里也有很大的不确定因素。
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